Este es el primer artículo de nuestra serie que ofrece consejos a los inquilinos que se enfrentan a propietarios sospechosos. Encuentra la serie completa aquí.
Muchos inquilinos no saben que la ley está a su favor. Te presentamos algunos recursos y herramientas que pueden ayudarte en una disputa con tu arrendador.
Los Ángeles y sus alrededores son ciudades de inquilinos: más de la mitad de nosotros vivimos en un hogar que es propiedad de otra persona. Si has sido inquilino durante algún tiempo, quizás hayas tenido que lidiar con un propietario sin escrúpulos en alguna ocasión.
Lo mismo es cierto si eres un reportero que cubre alojamiento. Cuando nosotros los periodistas nos encontramos con un propietario que intenta aprovecharse de sus inquilinos, utilizamos varios tipos de herramientas para investigar la identidad, el historial, los registros de propiedad y otra información pública del propietario.
Pero estas herramientas no están reservadas solo para los reporteros. ¡Cualquiera puede usarlos, incluso tú!
Esta es una guía diseñada para ayudarte a investigar tu casa y su dueño, tal como lo haría un reportero. Cuanto más sepas, mejor podrás defenderte. No necesitas mucho para empezar: solo una computadora o un teléfono celular y un par de horas de tiempo libre.
Dicho esto, la siguiente información no reemplaza o sustituye un asesoramiento legal. No somos abogados: solo reporteros que pasan mucho tiempo revisando registros y bases de datos públicos.
CONTROL/ESTABILIZACIÓN DE RENTA
Antes de iniciar tu investigación, existen dos leyes que debes conocer: una ley estatal de California llamada AB-1482 y la Ordenanza de estabilización de rentas (Rent Stabilization Ordinance, RSO) de la ciudad de Los Ángeles. Si vives fuera de la ciudad de Los Ángeles, vale la pena verificar si tu ciudad tiene su propia ordenanza de estabilización de renta. Algunos lo han hecho, como West Hollywood, Beverly Hills, Thousand Oaks, Inglewood, Bell Gardens, Pomona, Santa Mónica y Pasadena.
En la ciudad de L.A., las reglas de la RSO se aplican a casi todos los edificios residenciales de unidades múltiples construidas antes del 1 de octubre de 1978. Si el edificio donde vives fue construido antes de esa fecha, y no estaba exento, existen estrictas limitaciones para tu arrendador diseñadas para mantenerte en tu hogar, siempre y cuando sigas pagando el alquiler y no violes tu contrato de arrendamiento. Entre ellas se encuentra un tope en los aumentos anuales de la renta (conocido como “rent control”).
La ley AB-1482 brinda protección estatal a ciertos inquilinos que aún no están protegidos por una ley más estricta como la RSO de la ciudad de Los Ángeles. Esta ley establece algunas restricciones a los desalojos y tiene su propio límite en los aumentos de la renta. Pero, al igual que las normas municipales, esta ley no aplica a todos los inquilinos, y si estás protegido, puede depender de quién es el propietario del edificio en el que vives.
Pero, ¿cómo puedes saber si estás protegido por la ley? Aquí es donde empieza tu investigación.
ZIMAS
Si vives en la ciudad de Los Ángeles, la mejor manera de averiguar si estás protegido por RSO o AB-1482 es utilizando la plataforma en línea llamada “Zone Information and Map Access System”, o ZIMAS para abreviar. Sigue las instrucciones para registrar tu dirección y desplázate hacia abajo hasta donde dice “Housing”. Debe decir “sí/yes” o “no”, tanto para AB-1482 como para RSO.
También puedes encontrar más información sobre tu edificio en ZIMAS, como cuán viejo es, si ha sido reacondicionado sísmicamente y cualquier solicitud de permiso de construcción que firmó el dueño con la ciudad.
¿QUIÉN ES TU PROPIETARIO?
Si no vives en la ciudad de Los Ángeles, averiguar quién es el propietario es un buen primer paso antes de cualquier confrontación con tu arrendador.
Si ya sabes el nombre y/o la dirección del arrendador, puedes utilizar la siguiente información para continuar. Si no, verifica tu contrato de arrendamiento o cualquier otra comunicación o acuerdo oficial que tengas con tu arrendador.
Muchas veces, los propietarios se protegen de los riesgos de la propiedad a través de una LLC (limited liability company/empresa de responsabilidad limitada) específica de la dirección de la propiedad y utilizan empresas de administración de propiedades en lugar de comunicarse directamente con los inquilinos.
Si tu arrendador trabaja a través de una LLC, ingresa el nombre de la empresa en la base de datos comercial de la Secretaría de Estado de California para ver y leer cualquier documento que haya presentado ante el estado. Estos documentos incluyen un nombre humano real, suponiendo que la LLC no sea propiedad de una corporación grande o un fondo de inversión en bienes raíces.
Si no encuentras su nombre, ¿tienes un número de teléfono o dirección de tu arrendador? Si pagas la renta con cheque, ¿a qué dirección las envías? Si pagas a través de un servicio como Zelle o Venmo, ¿cuál es el número de teléfono asociado con la cuenta?
Cualquier información que encuentres, whitepages.com tiene una opción de búsqueda de “dirección inversa (reverse address)” y “número de teléfono inverso (reverse phone number)”. Puede que no sea 100% precisa, pero puede darte un buen punto de partida para continuar la investigación. Si esto no funciona, puedes intentar buscar esa dirección o número de teléfono junto con cualquier otra información sobre tu arrendador (nombre de la empresa, nombre del dueño, su propia dirección, etc.) y corroborar si aparece en alguna parte.
Si nada de esto funciona, es hora de profundizar tu investigación en los registros públicos. Puedes ingresar la dirección en la base de datos del Tasador del Condado (County Assessor) y luego enviar un correo electrónico a [email protected] para obtener el nombre del dueño de la propiedad. Incluye la dirección y el AIN (número de identificación del tasador) que figuran en la parte superior del informe de “detalle de la parcela (parcel detail)”.
Otro lugar para probar tu suerte es el departamento de planificación de tu ciudad. Quizás tendrás que investigar un poco, pero los permisos de construcción son registros públicos y, a veces, requieren el nombre y la información de contacto del propietario.
Para la ciudad de Los Ángeles, puedes encontrar esos registros a través de ZIMAS en la pestaña “Números de casos/Case Numbers”, que debe tener una lista de cualquier cambio de zonificación o planificación relevante para la propiedad, junto con enlaces a los documentos de planificación o zonificación relevantes. Busca en esos documentos para ver si puedes encontrar alguna pista.
LAS OTRAS PROPIEDADES DE TU PROPIETARIO
Una vez conozcas el nombre de tu arrendador, intenta buscar sus otras propiedades. Esto puede ayudarte a encontrar otros inquilinos de tu arrendador en otras propiedades que pueden estar en disputa con problemas similares.
Para encontrar las otras propiedades, puedes intentar buscar a través de la base de datos del Registrador-Registrador/Secretario del condado de Los Ángeles (Los Ángeles Registrar-Recorder/County Clerk). Tienes que pagar para ver los registros completos en el sitio web, pero es posible recopilar suficiente información con la vista previa en el servidor para hacerte una idea de qué otras propiedades posee tu arrendador.
También puedes visitar la oficina del registrador en Norwalk y ver los registros en persona. Puedes hacer una cita y obtener más información sobre el proceso en el sitio web del registrador.
EL PROPIETARIO EN EL TRIBUNAL
Ya con el nombre de tu arrendador o el de su empresa en la mano, puedes buscar en los registros judiciales los casos en que ha estado involucrado, sea como demandante o como demandado.
Por ejemplo, podrás ver si tu arrendador ha desalojado a un inquilino, considerando que esos registros permanecen sellados durante los primeros 60 días. También podrás ver si han sido demandados. Si los registros de propiedad no te ayudaron a encontrar ninguna de las otras propiedades de tu arrendador, los registros judiciales podrían ser una forma de encontrar esas propiedades o inquilinos que podrían estar disputando su propia batalla legal con tu arrendador.
VIVIENDA Y SEGURIDAD
Si has llegado hasta esta parte de la guía y no has descubierto alguna migaja de información, un último buen recurso para verificar son las agencias locales de vivienda. Se supone que estas agencias deben asegurarse de que las condiciones de vida de la propiedad sean seguras y cumplan con el código. Para la ciudad de Los Ángeles, estas son el Departamento de Vivienda (Housing Department) y el Departamento de Construcción y Seguridad (Department of Building and Safety; LADBS).
Ambos tienen bases de datos donde puedes ingresar la dirección y verificar si se han presentado quejas en contra del propietario. Por ejemplo, LADBS tiene una herramienta útil de verificación de permisos, que frecuentemente incluye información para cualquier dirección particular en la ciudad de L.A.
Si te falta información, puedes presentar una solicitud de registros públicos para cualquier documentación que tengan con respecto a la propiedad. “Presentar una solicitud de registros públicos (Filing a public records request)” básicamente significa enviar un correo electrónico al custodio de registros del departamento solicitando los archivos que deseas y un rango de fechas.
Esperamos que la información en nuestra guía te haya funcionado y hayas podido indagar más sobre tu arrendador.. Si tienes consejos que no hemos incluido aquí, ¡envíanos un correo electrónico! Nos encantaría agregarlos (y darte crédito, por supuesto).
Traducido del ingles por Iván Fernández.