Este es el segundo artículo de nuestra serie que ofrece consejos a los inquilinos que se enfrentan a propietarios sospechosos. Encuentra la serie completa aquí.
Ya lo sabemos: en el cine, en la televisión y, peor, en la vida real, muchos propietarios son notoriamente malos para cumplir las reparaciones y mantenimientos necesarios en sus edificios de manera pronta y eficiente. Si alguna vez has sufrido para que arreglen cualquier cosa en tu hogar, esta guía, donde compartimos diferentes alternativas que puedes utilizar para presionarlos a que cumplan con su responsabilidad, es para ti.
Muchas veces, es más complicado de lo necesario, lograr que tu propietario arregle cualquier cosa que necesite arreglo. Si proporcionar viviendas seguras y habitables es el trabajo de un propietario, muchos de ellos simplemente son terribles en ese asunto.
Desafortunadamente para ellos, no importa cuánto protesten (o lo ignoren), existen muchas leyes y reglas que obligan legalmente a los propietarios en Los Ángeles y California a efectuar las reparaciones y mantenimientos. Claro, esto no significa que lo harán, pero sí significa que tienes herramientas disponibles para presionarlos a que hagan su trabajo. Hemos recopilado esta guía para explicarte cómo usar esas herramientas y, con un poco de suerte, obtener las reparaciones que necesitas. *
SEGURO Y HABITABLE
Si tienes problemas para que tu arrendador mantenga o repare cosas como la plomería o el techo, o para que llamen a un exterminador, la ley que debes citar es el Código Civil de California (California Civil Code) 1941–1942.
Esta ley establece lo que tiene que hacer un arrendador para que una propiedad se considere “arrendable” (adecuada para alquilarla a los inquilinos), así como ciertas excepciones a esas obligaciones, incluidos los casos en los que un arrendador puede argumentar que los inquilinos son responsables de los daños a la unidad.
Para cualquier cosa que amenace tu salud y seguridad, incluso cosas como un cableado eléctrico defectuoso y un inodoro roto, tu arrendador debe hacer las reparaciones de inmediato. (El Departamento de Asuntos Comerciales y del Consumidor del Condado de Los Ángeles/Los Angeles County Department of Consumer and Business Affairs {o DCBA, por sus siglas en inglés} tiene una página con algunos ejemplos de lo que constituye una amenaza contra tu salud y seguridad).
Por supuesto, estos ejemplos no son exhaustivos. Es posible que existan otras leyes y reglamentos que sean más específicos sobre la obligación del arrendador de mantener y reparar algo. Por ejemplo, esta sección del Código de Regulaciones de California (California Code of Regulations) sobre la calefacción de propiedades de alquiler, o SEC. 91.811 del Código Municipal de Los Ángeles (Los Ángeles Municipal Code).
Si no estás seguro si el problema específico que tienes está cubierto por la ley, también puedes buscar en los códigos municipales estatales o locales para ver si se menciona.
Cualquiera que sea el problema, a veces es suficiente simplemente citar la ley al propietario para estimularlo a actuar.
Si funcionó, ¡felicidades! Esperemos que cumplan con el reto de manera inmediata y no dentro de seis meses.
Cuando llegue el momento de hacer las reparaciones, es posible que tu arrendador también tenga que organizar y pagar alojamiento alternativo si tu unidad está protegida por una ley local de control de alquileres y las reparaciones requieren que usted desaloje temporalmente la unidad (para el alquiler de la ciudad de Los Ángeles). Ley de control, ver LAMC 152.06).
PRESENTAR UNA QUEJA
Ahora, si tu arrendador es medio terco y aún citándole la ley no lo ha motivado a actuar, quizás es momento de ser más agresivo.
Para infracciones del código de construcción (por ejemplo, cableado eléctrico que no cumple con el código) o condiciones de vida inseguras, puedes intentar presentar una queja al departamento de vivienda local. Para la ciudad de Los Ángeles, está el Departamento de Vivienda (Housing Department) para edificios multifamiliares y el Departamento de Construcción y Seguridad (Department of Building and Safety) para viviendas unifamiliares.
En cualquier parte del condado de Los Ángeles, uno puede presentar quejas sobre problemas que afecten la salud y la seguridad de los inquilinos (como la infestación de bichos o el moho) a través del Departamento de Salud Pública (Department of Public Health). Los residentes del condado no incorporado de Los Ángeles pueden presentar quejas sobre el código de construcción al Departamento de Obras Públicas (Department of Public Works). **
Posiblemente tendrás que dar seguimiento al caso para asegurarte de que la queja llegó a la persona adecuada. Esto puede convertirse en un proceso largo, dependiendo de la gravedad del problema, y probablemente comenzará con una visita de un inspector que examine el problema por sí mismo.
REPARAR Y DEDUCIR
Si esto no ha funcionado, es hora de tomar las riendas en tus propias manos. California también proporciona a los inquilinos el derecho a reparar y deducir. O sea, pagar ellos mismos las reparaciones urgentes y necesarias y deducir la suma de su alquiler. Pero esto es complicado. Tienes que hacer las cosas siguiendo la ley al pie de la letra, o los propietarios pueden usarlo como pretexto para desalojarte por falta de pago. Además, no todas las reparaciones son elegibles para reparación y deducción. Antes de intentar reparar y deducir, considera comunicarte con tu departamento de vivienda local, el DCBA del condado de Los Ángeles o una clínica legal para inquilinos para obtener un asesoramiento.
HABLE CON LOS OTROS INQUILINOS DE SU PROPIETARIO
También debes intentar hablar con tus vecinos o con los inquilinos de tu arrendador en otros edificios. Podrían estar enfrentando algunos de los mismos problemas que tú y pueden estar interesados en negociar colectivamente con el propietario.
En esta guía puedes encontrar algunos consejos para ubicar las otras propiedades e inquilinos de tu arrendador. El sindicato de inquilinos de tu localidad también podría ayudarte a organizarte y negociar colectivamente las reparaciones necesarias.
CÓMO DEMANDAR A TU PROPIETARIO
Si aún no has logrado convencer al propietario en hacer las reparaciones y/o mantenimientos, podría ser el momento de demandar en la corte de reclamos menores. No necesitas un abogado para esta corte y puedes presentar una demanda de reclamos menores si la cantidad por la que estás demandando es inferior a $10,000. Esta puede ser una forma de obtener el reembolso de tus gastos si finalmente tuviste que pagar las reparaciones, o el exterminio, tu mismo.
Gata Salvaje, una autodenominada “feminista queer enfadada”, es una inquilina que ha demandó con éxito a su propietario. Ahora organiza talleres en línea para enseñar a otros inquilinos a demandar a sus propietarios. El proceso puede parecer difícil y complicado si nunca lo has hecho, pero Gata lo explica paso a paso.
Formulación
El primer paso es completar el formulario SC-100, que básicamente te pide que expliques las razones por las que deseas demandar a alguien en la corte de reclamos menores.
“Son 11 preguntas, y suena más intimidante de lo que realmente es”, dijo Gata. “Esencialmente, el formulario solo dice ¿Tú quién eres? ¿A quién estás demandando? ¿Cuánto cuesta? ¿Por qué? ¿Ya les dijiste?”
La persona nombrada en el formulario debe ser tu arrendador real. Si no estás seguro de quién es el propietario de la propiedad en donde vives o su nombre completo (la persona con la que se comunica regularmente puede ser el administrador de la propiedad y no la persona propietaria de la propiedad), prueba algunos de los consejos sugeridos en esta guía.
Una vez que termines de completar el formulario, envíalo al juzgado correspondiente, consultando en el sitio web del Tribunal Superior del Condado de Los Ángeles (Los Angeles County Superior Court). Si recibes ciertos tipos de ayuda federal, como los beneficios de SNAP, etc., o si tus ingresos están por debajo del monto que figura en el formulario de exención de tarifas, puedes obtener una exención de la tarifa de presentación.
Después de que todos los formularios se hayan enviado correctamente, recibirás tu fecha de corte. Luego, el siguiente paso: servir.
Entrega
Tienes tres opciones para entregar documentos al demandado en tu demanda: el Departamento del Sheriff de Los Ángeles (LASD), un servidor de procesos, o un amigo.
El sheriff cobra $40, una tarifa que puedes eximir si eres elegible para que se le exima la tarifa de formulación. Si eres como Gata, es posible que no confías en el LASD para entregar los documentos. “Estoy como, este propietario: el administrador del apartamento ha sido bastante turbio. Así que probablemente intentará esquivar esto”, dijo Gata. “No confío en que el sheriff realmente cumpla con su debida diligencia”.
Si no confías en que los sheriffs hagan el trabajo, puedes intentar una de las otras dos opciones. El primero es un servidor de procesos, que es, esencialmente, un contratista independiente con tarifas varíables. Puedes encontrar un servidor de procesos para contratar en el sitio web de la Asociación Nacional de Servidores de Procesos Profesionales (National Association of Professional Process Servers) {Gata recomienda buscar los servidores en Yelp antes de elegir uno, como probablemente lo harías con cualquier otro tipo de contratista}.
La última opción, pedirle a un amigo o familiar que lo haga por ti, es, por supuesto, la más económica. Tampoco es tan complicado como podrías pensar, dice Gata.
Cuando estaba en el proceso de demandar a su arrendador, Gata utilizó un servidor de procesos porque “Yo estaba como, ‘ya estoy confundida de cómo demonios hacer esto. No quiero echarle esto a un amigo y tener que decir, amigo, la cagaste’”. Pero ahora que entiende cómo funciona, “Ahora, desearía haberlo hecho a través de un amigo o familiar”.
Básicamente, tu amigo necesita nada más que ir a la casa o al lugar de trabajo de tu arrendador y entregarle los documentos pertinentes para informarle sobre tu demanda. Los papeles pueden entregarse directamente a tu arrendador o dárselos a otra persona que sea mayor de 18 años que acepte dárselos a tu arrendador (si tu amigo le entrega los papeles a otra persona, también deben enviarse por correo a esa misma dirección). Después de eso, tu amigo tiene que completar un formulario que diga que entregó los documentos y presentarlo ante el tribunal.
Evidencia
Cualquier evidencia que tengas que sea relevante para el caso tienes que enviarlo al tribunal y al propietario 10 días antes de la fecha de la audiencia, utilizando este formulario. Puedes enviar la evidencia por correo y recibir un “certificado de envío por correo” de la oficina de correos, que es, básicamente, la oficina de correos que certifica que usted la envió.
Corte
Y luego, ¡vas a la corte! Puedes asistir personalmente o por Zoom, aunque Gata señala que puede ser más fácil resolver cualquier problema administrativo si estás presente. Por ejemplo, cuando Gata demandó a su arrendador, tuvo un problema con la corte al recibir su evidencia, por lo que ella y el arrendador simplemente salieron de la sala del tribunal para mostrarse la evidencia, lo que no hubiera sido posible si Gata hubiera asistido a la audiencia por Zoom.
Si sospechas que tendrás que demandar a tu arrendador, te recomendamos asistir a uno de los talleres de Gata, que incluyen toda esta información y mucho más. También tiene consejos sobre qué hacer para prepararse para una posible demanda, como documentar todo: “si todavía estás hablando verbalmente con el propietario, deja de hacerlo, deje esa mierda en el pasado”, dijo Gata, y asegúrate de obtener tu dinero si la sentencia es a tu favor.
¿Tienes consejos que no incluimos en esta guía? Envíanoslos y actualizaremos la guía, ¡y te acreditaremos!
Traducido del ingles por Iván Fernández.
* Descargo de responsabilidad estándar: no somos abogados, y nada de esto reemplaza el asesoramiento legal. Como todos sabemos, los propietarios pueden ser mezquinos, por lo que siempre querrás asegurarte de que todo esté en orden. Recomendamos consultar con una clínica de asesoramiento legal para inquilinos antes de emprender cualquier acción contra tu propietario.
** Corrección: este artículo se actualizó el 4 de abril del 2023 para reflejar el hecho de que cualquier inquilino en el condado de Los Ángeles puede presentar quejas de salud y seguridad al Departamento de Salud Pública del condado de Los Ángeles.